一句话结论：口头承诺不是“不算数”，而是“出了事你证明不了”。
法律上，口头约定同样构成合同的一部分（《民法典》第469条允许口头形式）。但《民事诉讼法》的原则是谁主张谁举证。房东说“到时候给你免一个月”，真到退租那天他不认，你拿不出证据，法院和调解都帮不了你——这不是他占理，是你没牌。
下面这三件最容易被口头答应、也最容易事后翻脸的事，必须写进纸面。文中法律条款为现行规定，本地执行口径以漳浦县住建部门及法院实际认定为准。
一、为什么口头承诺靠不住：一个法律事实
很多人以为“说话不算话”是道德问题，其实是证据问题。
《民法典》第469条：合同可以采用书面形式、口头形式或其他形式。口头约定本身有效。
但发生争议时，《民事诉讼法》要求主张权利的一方提供证据。微信记录、短信属于电子数据证据，具有法律效力；而“当时他说过的”不属于证据。
更麻烦的是：很多口头承诺发生在看房时、电话里、饭桌上，既没有第三人在场，也没有录音。房东换个人接手（比如房子转给子女、卖给新业主），新业主更不会认上一任的口头话。
所以正确的理解是：
口头承诺不是无效，而是“只有对方认的时候才有效”。
而到了要兑现的那一天，对方往往已经不认了。
有一个例外值得记住：如果房东在微信上回了你一句“好的”“可以”“没问题”，这就构成了书面合意，法律效力跟签字差不多。这是成本最低的补救方式，后面第六节会讲怎么用。
二、第一件事：免租期（最容易赖掉的一条）
什么是免租期
房东为了促成签约，常会说：“你先住进来，第一个月房租免了”或“给你半个月搬家时间，不收钱”。这就是免租期（也叫装修期、空置期）。
不写进合同的三个风险
到期被追缴。 最常见的翻脸方式是：住满一年后退租，房东说“那个月免的租金要从押金里扣”。你没写，他就敢扣。
“免租不免其他费”。 有些房东认免租金，但说物业费、水电网费照收。提前写清包含哪些费用。
提前退租要补交。 很多规范合同会约定：免租期是基于租满整个租期给予的优惠，承租人提前解约的，应补交免租期租金。这条对房东合理，对你也不是不能接受——但你得事先知道它的存在，别等到被扣钱才发现。
该怎么写
免租期条款示例：
“出租人同意给予承租人自____年__月__日至____年__月__日共__天的免租期。免租期内免收租金，物业费/水费/电费由【承租人】承担。承租人按期履行本合同至期满的，免租期租金不再补收；承租人提前单方解除合同的，应按___元/月标准补交免租期租金。”
两个细节别漏：
写清起止日期，不要只写“一个月”。从哪天算起，直接影响你实际少交多少钱。
写清押金按哪个基数算。有的房东退押金时按“含免租期的总额”扣，容易起争执。
三、第二件事：赠送家电（最容易变成“我忘了买”）
这类承诺的三种常见翻车方式
房东的说法 实际发生的
“我给你配台空调” 配的是坏的、二手的、能效极低的旧机
“洗衣机我给你买新的” 买了最便宜的杂牌，三个月就坏
“床、衣柜我都给你弄好” 一直拖着，住进去两个月还没影
写清楚四个要素
家电类承诺，光写“房东负责提供空调一台”是不够的，至少要明确：
品名与数量（空调×2、洗衣机×1、热水器×1）
交付时间（签约后__日内到位，或入住前到位）
状态要求（全新/可正常使用；若是二手，写明“能正常制冷/制热”）
未履行的后果（逾期每日按__元减免租金，或承租人可自行购买并从租金中抵扣）
最后一条最关键。没有违约后果的条款，等于建议而不是约定。
该怎么写
家电配置条款示例：
“出租人应于____年__月__日前向租赁房屋内配置以下物品：空调（__匹，台，能正常制冷制热）、洗衣机（可正常使用）、热水器（可正常使用）。逾期未配置的，每逾期一日按月租金的%减免当期租金；逾期超过__日的，承租人可自行购置，购置费用从下期租金中抵扣，所有权归【承租人/出租人】。”
顺带提醒：交房当天一定要做《物品交接清单》。
把屋里已有的家具家电逐一列出来、拍照、双方签字。这张清单有两个作用：一是防止退租时房东说“我原来有台电视呢”；二是证明哪些是房东配的、哪些是你自己添的。漳浦不少自建房连这张纸都没有，退租时为了一台风扇吵架的不少。
四、第三件事：承诺维修（最容易互相推）
先搞清法律的默认规则
《民法典》第712条：出租人应当履行租赁物的维修义务，除非当事人另有约定。
第713条：承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。
也就是说：法律默认是房东修。你其实不需要去“争取”这个权利，你需要做的是把流程和时间写死，否则就会陷入“打电话没人接、拖半个月”的死循环。
现实中真正的纠纷点不是“谁修”，而是这三点
多久之内修。 房东说“有空就来看”，这个“有空”可能是三天，也可能是三十天。
什么算“非人为损坏”。 空调不制冷、水管老化漏水、热水器坏了——这些通常算房东责任；但你换了灯泡、堵了马桶（使用不当）、弄坏了门把手，通常算你的。界限模糊的地方最容易吵。
小金额怎么处理。 换一个水龙头80块钱，让房东跑一趟不现实，他也不愿意来。这种最好事先约定一个额度，比如单次200元以内的小修由承租人先行处理，凭票据从下期租金中抵扣。这对双方都省事，也是县城租赁里最实用的条款。
该怎么写
维修条款示例：
“1. 房屋主体结构、供水供电供气设施、固定家电（空调、热水器、洗衣机等）因自然损耗或非承租人原因损坏的，由出租人负责维修并承担费用。
2. 承租人通知后，出租人应在48小时内响应、7日内完成维修；涉及漏水、漏电、燃气等紧急情况的，应在24小时内处理。
3. 出租人逾期未处理的，承租人可自行或委托第三方维修，凭票据从下期租金中抵扣。
4. 单次维修费用在人民币__元以内的日常小修（如更换灯泡、疏通下水、更换门锁电池等），由承租人先行处理并通知出租人。
5. 因承租人使用不当造成的损坏，由承租人承担维修费用。”
注意第3条——“可以抵扣租金”这一句，是你手里唯一的杠杆。没有它，你就只能催、只能等。
五、除了这三件，还有几条建议你一并写
这几条成本极低，但防的都是高频纠纷：
事项 为什么要写
租金支付方式与日期 避免“我以为你说月底”
押金退还时限 写明“交房验收后__日内退还”，否则房东可以无限期拖
水电燃气读数 交房当日抄表、拍照、双方确认，避免替前任租客交费
能否转租/合租/养宠物 未经同意转租，房东可解除合同（《民法典》第716条）
房东进入房屋的约定 提前多久通知、每周几次（上一篇讲过）
续租优先权与通知期限 《民法典》第734条赋予同等条件优先承租权，但行使需要你有证据证明“提过续租”
六、已经口头答应了怎么办：三步补救
如果你已经住进去了，房东之前口头答应的事一件都没写——还有救，而且不用撕破脸。
第一步：用微信把话“复述”一遍
这是最有效、成本最低的一招。发一条这样的消息：
“房东您好，跟您确认下之前说的几件事：①第一个月免租，从X月X日到X月X日；②您这边会在X月X日前配一台能正常制冷的空调；③热水器要是坏了由您负责修。我理解得对吗？”
只要对方回“嗯”“好的”“对”“可以”，这就构成了书面合意，在法律上是有力的证据。截图保存，别删聊天记录。
就算对方不回，你也留下了“曾提出过该主张”的痕迹，比什么都没有强。
第二步：补充签一页纸
不用重签整份合同。写一份《补充协议》，把遗漏的事项列上去，双方签字、写日期，各留一份。补充协议与原合同具有同等效力。
第三步：留票据、留影像
维修发票、购买凭证、房屋现状照片、每次沟通的时间点——平时随手存，出事时就是全部筹码。建一个手机相册专门放这套房的东西，一年下来也就几十张图。
七、漳浦本地的三点实际情况
自建房、民房合同普遍只有一页甚至半页。
正因为合同简陋，口头承诺才特别多，也特别容易翻脸。越是这种房源，越要自己多写一页补充条款。不要怕提出来显得麻烦——愿意加的房东，通常是讲理的；一听要写字就翻脸的，你要防的不是这一条，是他整个人。
熟人介绍的房子最容易省手续。
亲戚朋友介绍的、村里人介绍的，大家觉得“都是熟人，不用那么见外”。恰恰是这种关系，出问题时最难开口、最难走程序。 把话说在纸上，才是保护关系，不是破坏关系。
老房子的维修责任更要写清。
漳浦不少出租房房龄较长，水管、线路、防水层老化是常态。入住前就要把“哪些是老问题、谁负责修”点清楚，最好当场试一遍：开水龙头看水压、开空调看制冷、冲马桶看下水、晚上看灯亮不亮。试出来有问题的，当场写进合同，比事后扯皮省事一百倍。
八、可以直接照着说的三句话
看房时（把承诺落地）：
“您说的免一个月、配空调、热水器坏了您修，我都记下了。麻烦我们写进合同补充条款里，我也好放心签。”
对方嫌麻烦时：
“就一页纸，我把您说的原样写上去，您看对不对。对的话签个字，以后大家都按这个来，省得记混。”
已经住进去、想补救时：
“房东，我把之前咱们说的几件事微信上跟您确认一下，您看有没有记错的……”
小结
口头约定法律上有效，但举证困难——出问题时往往等同于没有。
免租期：写清起止日期、包含哪些费用、提前退租是否补交。
赠送家电：写清品名数量、交付时间、状态要求、未履行的后果。
承诺维修：写清响应时限、小额维修额度、承租人自行维修后可抵扣租金。
没有违约后果的条款，约束力很弱。
已经口头答应的，用微信复述+对方回复的方式补救，保留截图。
交房当天必做：抄表 + 物品交接清单 + 全屋拍照。
签合同的原则不是“防着谁”，而是“让双方记住同一件事”。
人都会忘，纸不会。
说明：本文依据《民法典》第469条、第712条、第713条、第716条、第734条及民事诉讼证据规则整理，不构成法律意见；个案争议以合同约定及相关部门、法院认定为准